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全世界庞氏骗局或正在被揭开,这两个城市房价泡沫即将破灭?

Oct 12, 2019

原标题:全世界庞氏骗局或正在被揭开,这两个城市房价泡沫即将破灭?

近年,“炒房客”一词横空出世。这一遍布在世界多个城市,许多角落的投资群体,仿佛世界经济的一道奇观,所到之处,几乎无不掀起当地房价的猛烈上涨,炒房客似乎也因此大发横财。不过,这都是建立在当地央行宽松的货币与房地产举措支持的双重背景之下。无论世界上哪个城市,一旦所在的央行停止了低息策略,而地产举措也进行一系列的限制,则意味着炒房客的冬天即将到来。

一半是火焰,一半是冰川。可以确信的是,几乎全世界的炒房客都会对这一冰火两重天的景象既忌惮又不知所措。然而,该来的躲也躲不掉,近期的迹象表明,全世界炒房客自导自演的庞氏骗局或正被揭开

图片来源hankookilbo

我们多次提及,上一次金融危机之后,美联储广开放水闸门,各国央行同步低息之路。这就造成美元等多种钞票不断流向市场,投机客纷纷借助融资杠杆甚至是风险极高的次级贷款对全世界的楼市进行投资,造成全球多个城市不管是否具备自住功能的楼市,房价都陡然上升,我们称之为“印出来的房价”。

然而,美联储率先不玩了,提前退出量化宽松,目前已加息7次。近期,多个外储薄弱、债务高企的脆弱经济体已不堪一击,货币严重贬值,上演美元荒和债务危机,比如,在我们近日提到的经济上堪称“玻璃五国”的阿根廷、土耳其、巴西、印尼、印度中,已有四个国家不得不选择跟随美联储加息的策略,像阿根廷央行仅用了八天时间,就宣布加息三次,将利率直接提高至40%的水平。显然,此前在这些地区借助高杠杆的炒房客或将为此背负沉重债务大山。

无独有偶,类似“玻璃五国”债务状况的经济体还有很多,BWC中文网分析团队认为,眼下的越南经济或正在成为下一个“玻璃之国”,而该国的胡志明市和芽庄市的房价泡沫或也即将随之破灭。

图片来源AFP

据英国广播公司BBC报道,越南类似胡志明市等一些城市低廉(几千元)的房地产价格,成为全世界不少中产阶层投资的标的。今年一季度,越南房产市场也因此远超去年同期的涨幅。这对全世界的炒房客来讲,看似是一个好消息,但真正的问题是,他们购买的多套越南当地的房屋,是否有真正支撑这一价格的二手房市场需求呢?答案可能将令这些炒房客感到失望。

一是越南大多数普通家庭的工资水平和消费能力还远远没有达到,可以为一套房屋背负几十年按揭而做得起“房奴”的预期。二是,在越南,由于私人拥有土地的转让权和继承权等,可以自己买地建房,因此,自建住房的比例非常高。也就是说,尽管看起来几千元的房价并不贵,但在越南炒房客找不到数量庞大的“接盘侠”时,其房价或只是一些地产企业和炒房客一厢情愿的有价无市罢了。这意味着,全世界许多在胡志明市和芽庄市等地的炒房客,可能面临囤积的数套房屋连年无人居住的境遇。与此同时,迫于医疗、基础设施等方面的滞后,这些地区也并不适合来自经济较为发达地区人群的养老之所。

我们还需要明确一个概念,即在世界范围内衡量一个地区的房价是否真正“贵”?不能单独从房价后面是几个“零”这样的数字来判断,也不能拿两种不同类别的城市做比较。亦如,一个世界级的金融城市,由于源源不断的人口流入,在其楼市真正被全世界购房者因刚需而趋之若鹜时,你很难真正用数以倍计的涨幅就定义这一城市楼市价格的昂贵。反之,如果一座城市楼市的真正刚需者寥寥无几,购买这些地产的投资者完全是一种图便宜、抄底的炒作心态,可能几年后,这一地区的房屋或因无人问津而成为真正的泡沫。胡志明市和芽庄市的楼市或属于后者。

图片来源Businessamlive

事实上,近年越南为了不遗余力地吸引外资,不断打出各种看起来还不错的经济举措。比如,越南在2015年放宽了外国人的购房条件,取消了诸多限制。但有分析认为,这背后,则有可能是越南借助世界金钱发展本国经济和填补债务亏空的一个陷阱。值得注意的是,《越南年轻人报》曾报道,根据越南财政部此前公布的公共债务信息,越南公共债务总额在2015年就已高达2000万亿越盾,约合940亿美元,占GDP的61%,接近65%的危险线。请注意越南公布上述债务的时间恰好与该国放宽外国人购房条件发生在同一年份。

再比如,越南不仅在吸引全世界的炒房客上大作文章,越南官方今年稍早还宣布计划出售的国企股权规模是去年的6.5倍。而在去年,越南通过出售国企股权募集了135.6万亿越南盾(约合60亿美元)的资金。可怕的是,汇丰银行在一份报告中称,由于越南可能会在2019年逼近该国宪法规定GDP的65%的债务比例上限,将该国列为了东南亚最需要巩固财政的国家。美国彭博社今年稍早也指出,眼下,越南高企的公共债务水平影响了越南提振支出的能力。近期在国际油价一度跳升之际,加拿大皇家银行指出,借贷能力有限的越穷国家可能在进口石油成本攀升之际面临融资困境。特别像越南、印度等或受的影响或将最大。

图片来源Friday Newsletter

这些迹象都表明,越南经济或为全世界炒房客提供了一个“看上去很美”的预期,但面对有价无市的楼市和被巨额债务堆积起来“经济奇迹”的越南市场,全世界炒房客或不得不充当自己的接盘侠。而在美元强周期还将持续的情况下,一旦越南经济真正成为新的“玻璃之国”,其央行可能就不得不效仿跟随美元加息,或将试图把本国的债务风险转嫁给以世界炒房客为代表的投资者。届时,类似本文提及的胡志明市和芽庄市等几乎没有刚需的城市楼市,或面临房价泡沫破灭的风险,尽管在许多人眼中,它们很便宜返回首页,查看更多

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